Риски инвестирования в объекты незавершенного строительства попытаются ограничить законом

При заключении договоров, которыми предусматривается финансирование строительства объектов недвижимого имущества, большинство инвесторов имеет ограниченную информацию по объекту строительства. Среди прочего - наличие у заказчика строительства права на выполнение работ, проектной документации, реального состояния строительства объекта и тому подобное.

Существующие сегодня риски инвестирования в объекты незавершенного строительства предложили сократить авторы проекта Закона № 5091 от 17.02.2021 «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».

Отмечается, что заказчик строительства сегодня может вводить в заблуждение потенциальных инвесторов относительно важных для них сведений. Из-за нехватки информации инвестор не может качественно и в полной мере оценить существующие риски, в том числе, за неимением реальной возможности контролировать деятельность заказчика строительства:

изменения технических характеристик объекта без согласия инвестора;

двойной перепродажи объекта недобросовестными заказчиками строительства;

оспаривания права собственности на будущее недвижимое имущество, приобретаемое, в частности, с помощью способа финансирования не предусмотренного частью третьей статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности».

Поэтому среди прочего проектом предлагается установить:

- условия, при которых объекты незавершенного строительства, будущие объекты недвижимости могут быть объектами гражданских прав;

- основные требования к раскрытию заказчиком строительства (девелопером строительства, управителем фонда финансирования строительства) информации об объекте незавершенного строительства (многоквартирном доме);

- механизм государственной регистрации права собственности на такие объекты;

- гарантированную долю строительства объекта недвижимого имущества - совокупность будущих объектов недвижимости в одном делимом объекте незавершенного строительства (в каждой очереди строительства / каждом пусковом комплексе), вещные права на которые обременены с целью обеспечения достройки соответствующего объекта незавершенного строительства в случае финансовой несостоятельности заказчика строительства / девелопера строительства;

- перечень лиц, имеющих право первого отчуждения, передачи в доверительную собственность как способа обеспечения исполнения обязательств объекта незавершенного строительства и будущего объекта недвижимости и момент с которого возникает такое право;

- особенности совершения сделок с объектами незавершенного строительства, будущими объектами недвижимости, в том числе заключения, исполнения и расторжения договоров купли-продажи;

- особенности ипотеки, а также удостоверения нотариусами сделок по таким объектам;

- особенности обращения взыскания в рамках исполнительного производства.

Таким образом законодатели рассчитывают создать механизмы для прозрачного и более безопасного привлечения средств физических и юридических лиц в строительство.