Ризики інвестування в об’єкти незавершеного будівництва спробують обмежити законом

При укладенні договорів, якими передбачається фінансування будівництва об’єктів нерухомого майна, більшість інвесторів має обмежену інформацію щодо об’єкта будівництва. Серед іншого – щодо наявності у замовника будівництва права на виконання робіт, проектної документації, реального стану будівництва об’єкта тощо.

Існуючі сьогодні ризики інвестування в об’єкти незавершеного будівництва запропонували скоротити автори проекту Закону № 5091 від 17.02.2021 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Відзначається, що замовник будівництва сьогодні може вводити в оману потенційних інвесторів відносно важливих для них відомостей. Через брак інформації інвестор не може якісно та в повній мірі оцінити існуючі ризики, в тому числі, через брак реальної можливості контролювати діяльність замовника будівництва:

зміни технічних характеристик об’єкта без згоди інвестора;

подвійного перепродажу об’єкту недобросовісними замовниками будівництва;

оскарження права власності на майбутне нерухоме майно, що набувається, зокрема, за допомогою способу фінансування не передбаченого частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Тож серед іншого проектом пропонується запровадити:

- умови, за яких об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості можуть бути об’єктами цивільних прав;

- основні вимоги до розкриття замовником будівництва (девелопером будівництва, управителем фонду фінансування будівництва) інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок);

- механізм державної реєстрації права власності на такі об’єкти;

- гарантійну частку будівництва об’єкта нерухомого майна  – сукупність майбутніх об’єктів нерухомості в одному подільному об’єкті незавершеного будівництва (у кожній черзі будівництва/кожному пусковому комплексі), речові права на які обтяжуються з метою гарантування добудови відповідного об’єкта незавершеного будівництва у випадку фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва;

- перелік осіб, які мають право першого відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості та момент з якого виникає таке право;

- особливості вчинення правочинів з об’єктами незавершеного будівництва, майбутніми об’єктами нерухомості, зокрема укладення, виконання та розірвання договорів купівлі-продажу;

- особливості іпотеки, а також посвідчення нотаріусами правочинів щодо таких об’єктів;

- особливості звернення стягнення у рамках виконавчого провадження.

У такий спосіб законодавці розраховують створити механізми для прозорого та більш безпечного залучення коштів фізичних та юридичних осіб в будівництво.